Voldoende betaalbare woningen, die veilig, comfortabel én duurzaam zijn: dat is een van de enorme opgaven waar woningcorporaties voor staan. Zo ook Staedion, met ruim 37.000 woningen en 6.500 andere objecten zoals winkels en bedrijfspanden in Den Haag en omstreken. Al ruim 20 jaar werken Staedion en Smits Vastgoedzorg samen aan deze doelstelling.
Voldoende betaalbare woningen zijn voor Staedion topprioriteit. “We willen onze woningen zó onderhouden en renoveren, dat ze duurzaam en comfortabel zijn, maar ook nog steeds betaalbaar voor onze huurders”, vertelt manager Projecten Astrid Mooij. “Dat is een behoorlijke uitdaging, zeker gezien de huidige energie- en -materiaalprijzen.” “En de beschikbaarheid van materialen”, voegt manager Planmatig Onderhoud, Martijn Kors aan. “Hebben we de dakisolatie op tijd binnen voor het stookseizoen? Kunnen zonnepanelen nog voldoende geleverd worden? Dat soort vragen houdt ons bezig.”
Integrale aanpak
Staedion streeft met haar onderhoudspartners zoveel mogelijk naar een integrale aanpak. Dat houdt in dat op het moment dat een complex toe is aan planmatig onderhoud, ook andere werkzaamheden worden meegenomen. Werkzaamheden die bijdragen aan het verder verduurzamen van de woningen. Martijn Kors legt uit: “Voor het planmatige gevelonderhoud hanteren we momenteel een onderhoudscyclus van ongeveer 8 jaar. Op dat moment zetten we niet alleen de kozijnen opnieuw in de lak, maar plaatsen we bijvoorbeeld ook meteen HR++ beglazing en ventilatieroosters om te zorgen voor een goed binnenklimaat. En eventueel zetten we ook een isolatiepakket tegen de gevel. Deze bundeling van maatregelen heeft vele voordelen: de aannemer is toch al bezig op een complex, de steigers staan er, we kopen in één keer in en we hoeven de bewoners maar één keer lastig te vallen. Tegelijkertijd kunnen we – om financiële redenen – niet alles integraal aanpakken. Het is dus continu zoeken naar een goede balans en het juiste moment om die integraliteit te laten werken.”
Kijken op wijkniveau
Bij de aanpak van complexen wordt in de toekomst steeds vaker gekozen voor een wijk- of gebiedsgerichte aanpak. “Dat is voornamelijk ingegeven door de energietransitie”, vertelt Wendy Scherpenisse, manager Klant & Markt bij Smits Vastgoedzorg. “Hele wijken moeten van het gas af. Zo’n maatregel benutten we om op wijkniveau te bekijken hoe de complexen erbij staan en welke ingrepen op dat moment nog meer zinvol zijn. We geven daarbij prioriteiten aan, zodat Staedion gericht kan sturen met haar investeringen. In zo’n wijkvisie kunnen we ook plannen meenemen voor het toevoegen van extra woningen door optoppen en verdichten.”
Leefbaarheid
Smits Vastgoedzorg kent de wijken waar Staedion haar vastgoed heeft staan als geen ander, omdat het bedrijf er al zo lang het planmatig en mutatieonderhoud doet. “Onze projectleiders en uitvoerders hebben een schat aan kennis over de wijken waarin zij aan het werk zijn”, stelt Scherpenisse, “niet alleen over de technische staat van de complexen, maar ook over de leefbaarheid, veiligheid en de sociale cohesie en dergelijke.” Die kennis blijkt zeer waardevol. “Onze aannemers weten heel goed wat er nodig is voor ons vastgoed”, aldus Kors. “Zij denken ook vanuit de Total Cost of Ownership (TCO). Een initiële investering kan dan wat hoger zijn, maar op de totale levensduur van een complex komt het voordeliger uit en levert het een kwaliteitsverbetering op.” “Dat is soms best lastig uitleggen intern en aan bewoners, maar met goed doorrekenen kunnen we laten zien dat het verstandiger is”, vult Mooij aan. “We doen het dan wel in één keer goed. Onze afdeling Vastgoed stelt in wijkvisies op wat de mogelijkheden zijn en hoe we dat samen met onze partners op een slimme manier kunnen realiseren.”
Innovaties
Verder kijken dan alleen een complex biedt interessante kansen voor innovaties, bijvoorbeeld als het gaat om energievoorziening. Smits Vastgoedzorg is continu gericht op ontwikkeling en actief bezig met nieuwe methoden en technieken waarmee zij corporaties nog beter kan ondersteunen bij het verduurzamen van het woningbezit. Zo zijn Smits en Staedion trotse partners van team SUM, een groep studenten van de TU Delft die meedoen aan de Solar Declathon Competitie. Zij hebben een plan gemaakt voor energieneutrale renovatie en transformatie van bestaande portiekwoningen.
Circulariteit
In maart bracht een flinke delegatie van Staedion samen met Smits Vastgoedzorg een bezoek aan The Green Village om het prototype van team SUM te bekijken. “Heel interessant om te zien”, aldus Mooij, “en leerzaam omdat de oplossing van deze studenten nauw aansluit bij onze opgaven, zeker als je denkt aan al onze portiekwoningen in Den Haag Zuidwest.” “Dat je met je beschikbare woningvoorraad zoiets moois kunt bereiken, grotendeels met hergebruik, dat heeft me positief verrast”, stelt Kors. “Circulariteit is het centrale thema.” Mooij vult aan: “Het ziet er ook nog eens mooi uit, met aandacht voor groen, spelen en ontmoeten dichtbij de woningen en parkeren wat meer op afstand. De gehele woonbeleving gaat er dan enorm op vooruit.”
Proef
Staedion wil graag samen met Smits Vastgoedzorg onderzoeken hoe dit inspirerende voorbeeld ook naar de praktijk kan worden vertaald. “We willen er een proef mee doen en dan uitrekenen wat het betekent voor de verduurzaming van een complex, de huren en dergelijke en dat dan vergelijken met een traditionele renovatie. Maken we dan dezelfde stappen of juist meer, waardoor we sneller ons doel bereiken? Dat is interessant om uit te zoeken.”
Beter product
De samenwerking geeft beide partijen energie. “We streven op een prettige, collegiale manier hetzelfde doel na”, zegt Kors. “Daarbij gaan we een pittige discussie niet uit de weg, want het is ook onze taak om kritisch te blijven en scherp in te kopen.” Naast het planmatig onderhoud doet Smits ook het mutatie- en dagelijkse onderhoud.” Scherpenisse: “Doordat we al jarenlang in de wijken actief zijn, kennen we het vastgoed door en door. Dat heeft grote voordelen. Als onderhoudspartner zijn we steeds vaker bij de totale levensduur van een complex betrokken en hebben we een gedeelde verantwoordelijkheid voor het resultaat. Dat levert een beter product op, voor Staedion en voor de bewoners. En daar gaat het uiteindelijk om.”
Omdenken
“We zijn met onze partners op basis van resultaatgericht samenwerken (RGS) bezig voor onze bewoners” stelt Mooij. “We zien dat de projecten steeds complexer worden, onder andere door de stijgende prijzen, de schaarste aan materialen en menskracht. Ook vraagt verduurzaming om meer en complexere techniek. Dan is het goed om te kunnen vertrouwen op onze onderhoudspartners.” “De wil en de noodzaak om te verduurzamen is er zeker, maar het tijdsbestek waarin dat moet gebeuren lijkt gezien alle ontwikkelingen niet realistisch. En dan hebben we het nog niet eens over onze nieuwbouwopgave”, stelt Kors. “Hoe gaan we dat allemaal organiseren? We zullen nog meer moeten ‘omdenken’. Zeker is dat we niet kunnen doorgaan op de traditionele manier. De frisse ideeën zoals Smits die ontwikkelt samen met Team SUM, dat is wat we nodig hebben en een integrale aanpak is daarbij de sleutel tot succes!
“Hele wijken moeten van het gas af. Zo’n maatregel benutten we om op wijkniveau te bekijken hoe de complexen erbij staan en welke ingrepen op dat moment nog meer zinvol zijn."
Astrid Mooij, Wendy Scherpenisse en Martijn Kors
Wendy Scherpenisse (links) in gesprek met Martijn Kors en Astrid Mooij van Staedion
